Сережа тридцать три процента. Как главный архитектор Москвы уплотняет городскую среду, способствует обогащению застройщиков и превращает в «элитные».
Спросите студента архитектурного института, возможно ли спроектировать многоэтажный дом без фасада? А без стен и вертикальных шахт? А без лестниц, лифтовых холлов и межквартирных коридоров? А может ли сумма площадей помещений надземной части здания быть больше суммы площадей всех его наземных этажей, измеренной по внешним обмерам фасада?
Подобные вопросы могут показаться обывателю странными, а архитектору – нелепыми. При желании можно найти ответы на множестве форумов проектировщиков. Соотношение продаваемой и общей этажной площади в пределах наружных стен для многоквартирных жилых домов составляет от 0,6 до 0,7.
Оставшиеся 15-20% площади этажей на плане занимают внешние и внутренние стены, вертикальные конструкции, шахты, а также 15%-20% мест общего пользования (лестницы, коридоры и прочее).
Но есть один выпускник Московского архитектурного института, который отвечает нестандартно. Не просто говорит: «да, можно строить здания, где фактически нет ничего, кроме продаваемых квартир», а еще и заверяет архитектурно-арифметические махинации застройщиков своей электронно-цифровой подписью, ибо с мая 2013 в соответствии с постановлением правительства Москвы №284 это его исключительная прерогатива.
Знакомьтесь: Сергей «Ураган» Кузнецов - изобретатель архитектурного стиля «эмо-тек» и популярный в запрещенной соцсети художник. В жирные нулевые Кузнецов был соучредителем и руководителем архитектурного бюро СПИЧ, а с августа 2012 по рекомендации своего старшего партнера, гражданина ФРГ Сергея Чобана, стал главным архитектором Москвы и первым зампредом Москомархитектуры, то есть крупным столичным чиновником.
Выгодно считать квадратные метры новых столичных ЖК ему помогает старый знакомый по СПИЧу, предприниматель Дмитрий Десятников. Благодаря плодам «творчества» Кузнецова на посту главного архитектора Москвы Десятников известен как муж красивых женщин с бриллиантами и Биркинами на Роллс-Ройсах. Также Десятников - обладатель одной из самых дорогих квартир в Москве и строительный магнат, который не построил ни одного дома, кроме собственного коттеджа в конце главной аллеи «Деревни роскоши» в Барвихе. Кстати, этот дом спроектировал для него сам Сергей Кузнецов и еще один выходец из СПИЧа – Николай Гордюшин, работавший в 2021-2023 вице-губернатором Севастополя по вопросам архитектуры и охраны памятников.
Дуэт Кузнецов-Десятников внедрил в столичный девелопмент инновационную схему по фальсификации общей площади жилых зданий в свидетельствах об утверждении архитектурно-градостроительных решений, путем банального «подгона» под цифры, указанные в градпланах участков. Свидетельство об утверждении АГР - официальный документ, за который Кузнецов несет персональную ответственность перед мэром Собяниным. Невзрачная бумажка с подписью Кузнецова является единственным официальным подтверждением соответствия наземной площади спроектированного здания предельным показателям, указанным в градостроительном плане участка. Без свидетельства АГР невозможно получить разрешение на строительство жилья, а следовательно - кредиты банков и деньги дольщиков.
Не особо стесняясь, к каждому согласованному мэром Москвы квадратному метру коммерческого жилья Кузнецов прибавляет в среднем еще треть «от себя», а кассир Десятников получает от застройщиков достойное вознаграждение деньгами вперед или долей прибыли. В профессиональной тусовке это чудо получило название «Технология АГР» или «Коэффициент Д». Именно «невнимательность» Кузнецова при проверке показателей общей и продаваемой площади в утверждаемых им архитектурно-градостроительных решениях превращает сверхприбыльные девелоперские проекты продвинутых застройщиков в гиперприбыльные.
Среди постоянных клиентов архитектурного дуэта - MR Group, ФСК, Sminex, Level Group, Гранель, Мангазея и многие другие. Вычислить же поклонников творчества Кузнецова и спонсоров роскошной жизни Десятникова просто. Достаточно разделить продаваемую площадь строящегося дома на его разрешенную суммарно-поэтажную площадь в габаритах наружных стен, указанную в градплане участка. Если получается больше 0,7 – не сомневайтесь, Кузнецов с Десятниковым «поураганили» от души.
Первый после Мэра
Все столичные застройщики идут к Собянину за решением ГЗК (градостроительно-земельной комиссии), на которой утверждаются общие предельные параметры нового строительства. А к Кузнецову - за свидетельством АГР (архитектурно-градостроительного решения), в котором прописывается конкретное количество продаваемых метров. Если застройщик выбирает «вхожего» архитектора или знает Десятникова лично, то он получает согласование проекта существенно большей площади, чем разрешил Собянин на ГЗК, а добавочные непродаваемые метры исчезают из свидетельства АГР, прилагаемых к нему чертежей и экспликаций.
Как было показано выше, ГЗК утверждает градостроительный показатель, идущий еще из советских «снипов-хрипов» - суммарно-поэтажную площадь объекта в габаритах наружных стен (ГНС). Но именно от величины ГНС напрямую зависят земельные платежи застройщиков в бюджет и параметры социальной и транспортной инфраструктуры, обеспечивающей потребности жителей будущего жилья. Соблюдая нормы, архитекторы должны разместить в пределах утвержденной суммарно-поэтажной площади не только продаваемые квартиры и коммерческие помещения, но и фасады, стены, колонны, лестницы, шахты, коридоры и прочее, без чего здание не может строиться и эксплуатироваться.
Кузнецов, как главный архитектор Москвы, организует проверку представляемых застройщиками проектных материалов на предмет соответствия градплану и потом презентует Собянину внешний вид зданий. Мэр человек занятой, он превращает Москву в мировой мегаполис. Проверять скучные столбики цифр в таблицах и обводить контуры этажей в специальных программах – задача подчиненных Кузнецова. Когда Кузнецов обжился в Москомархитектуре, Десятников показал ему на пальцах, что просто собирать с застройщиков мзду за согласование картинок – опасно и неденежно. А вот увеличивать продаваемый метраж жилья, занижая площади зданий в габаритах наружных стен до разрешенных в градплане показателей, получая за это от застройщиков долю малую, 5-10% от прирощенного – креативно и выгодно.
Оплачено – подписано, и росчерком пера Кузнецова многоэтажные человейники превращаются в такие же человейники, только еще сильно большие по площади. На каждом метре городской земли благодаря небезвозмездной щедрости Кузнецова будет жить в среднем на треть людей больше. Школы, детские сады и дороги на этих дополнительных людей никто строить не планирует, ведь мэру Кузнецов не докладывает о появляющихся благодаря его креативу несметных объемах коммерческого жилья. Как, вероятно, не рассказывает он про «бонусные» метры заместителю мэра Владимиру Ефимову, руководителям департаментов градполитики Владиславу Овчинскому и городского имущества Максиму Гаману, а также председателю Мосгосстройнадзора Антону Слободчикову, которые в теории должны Кузнецова проверять и контролировать.
Или эти молодые и энергичные чиновники все знают, но не хотят расстраивать мэра столицы, которому дипломированный архитектор, талантливый художник и креативный счетовод Кузнецов каждую неделю презентует красочные визуализации шедевров новой московской архитектуры в стиле «эмо-тек»?
Богатые тоже уплотняются
Возможно, Кузнецов с Десятниковым зарабатывают только на «человейниках», а сильных мира сего, приобретающих новостройки класса «бизнес» и «премиум», они избавили от своей архитектурной арифметики по принципу «ворон ворону глаз не выклюет»?
Однако достаточно в режиме онлайн проверить три пары случайно выбранных дорогих новостроек на присутствие в документах «Коэффициента Д» и многое станет ясно, особенно на фоне сравнения домов, над согласованием которых поработал дуэт Кузнецов-Десятников со строящимися с соблюдением разрешенных показателей площади.
Материалы для нашего нехитрого расследования лежат в открытом доступе на сайте наш.дом.рф, где в разделе «Каталог новостроек» можно ознакомиться с документами по любому строящемуся в Москве объекту. Кроме, естественно, самого свидетельства и альбома АГР, которые подписывает Кузнецов. Однако размах фальсификаций АГР достиг за последние годы таких масштабов, что десятки недоплаченных в бюджет миллиардов рублей и сотни миллиардов, положенных в карман клиентами дуэта Кузнецов-Десятников, можно посчитать при помощи калькулятора или на листе бумаги, в столбик, сравнив данные из разделов 15.2, 15.3, 16.1 любой проектной декларации и раздела 2.3 градостроительного плана участка.
30 лишних миллиардов с 3 гектаров напротив Сити
Начнем наш исследовательский тур с набережной Москвы-реки напротив Сити, где строится район принципиально не похожий на дособянинскую Москву. Именно там корпорация «Главстрой» Олега Дерипаски возводит элитный жилой квартал «Береговой». Он выбран для изучения в силу того, что г-н Дерипаска известен своей высокой самооценкой, которая вряд ли позволила бы ему поделиться прибылью с героями нашего расследования. Кроме того, это тот редкий случай, когда при утверждении объемов застройки город установил оба показателя: суммарно-поэтажной и полезной площадей. То есть на примере этого ЖК можно увидеть согласованный мэром Москвы показатель перевода общей площади здания в полезную. Назовем его - «Коэффициент С».
Наземная площадь Берегового в габаритах наружных стен – 282 тысячи квадратов, из которых полезная – почти 190 тысяч, в том числе квартиры – 177. В проектной декларации указана полезная наземная площадь 185, в том числе квартиры – 176. То есть коэффициент перевода разрешенной градпланом суммарно-поэтажной площади в продаваемую площадь – 0,66. Цифра демоническая, но будем считать ее близкой к истине, если учесть, что застройщик – долларовый миллиардер, умеющий считать деньги!
Двигаясь дальше по набережной, невозможно не заметить “River Park Кутузовский”. Первый в Москве высотный жилой комплекс в эстетике эко-футуризма из пяти стеклянных небоскребов затейливой формы строит корпорация AEON миллиардера Романа Троценко, о чем рассказал информационному порталу столичного стройкомплекса сам Сергей Кузнецов. Семья Троценко очень дружна с Кузнецовым и Десятниковым, поэтому здесь вместо «Коэффициента С» был применен «Коэффициент Д». По градплану наземная площадь комплекса в габаритах наружных стен – 184 тысячи квадратов, в том числе жилая часть – 149 тысяч. Но в проектной декларации, оформленной на основании утвержденного Кузнецовым архитектурно-градостроительного решения, площадь квартир указана почти 142 тысячи. Коэффициент Троценко – 0,95 вместо 0,66 у Дерипаски. Как такое может быть? А еще в проектной декларации указана площадь всех мест общего пользования жилой части, которых в сумме набралось аж 25 тысяч квадратов. Итого декларируемая застройщиком суммарная площадь жилой части – 167 тысяч квадратных метров без учета стен и шахт. Это почти на 20 тысяч метров больше, чем разрешено градпланом вместе со стенами и шахтами.
Если мы применим к площади квартир в «River Park Кутузовский» коэффициент из ЖК «Береговой», то должно получиться 215 тысяч вместо разрешенных 149. Благодаря подписи Кузнецова застройщик приростил на 3 гектарах земли даже не 33%, а целых 44% от разрешенного Собяниным – две башни из пяти строящихся.
Какой дефицит мест в школах и детских садах образуется из-за тысяч непредусмотренных жителей, сколько недополучил бюджет земельных платежей – пусть московские чиновники считают. А вот посчитать незаконный заработок по проекту может любой, на том же сайте, умножив «прирощенную» Кузнецовым площадь на среднюю стоимость квадрата в этом ЖК. Получается больше 30 миллиардов рублей с 3 гектаров земли. С размахом, пусть Дерипаска завидует, и никаких алюминиевых войн - одна бумажка от «Урагана» Кузнецова.
